Mortgage & Transaction

贷款办理及房屋交易流程

​Transaction Process

房屋交易流程

1. 雇佣房地产经纪人 Real Estate Agent
美国法律对于房地产买卖法规复杂严谨,所以美国房地产经纪人都必须经过严格的考试, 获得本州的房地产经纪执照才能从事房地产买卖。法律也规定买方经纪人一定要维护买方的利益,依照客户需要提供市场分析与房源,协助客户运用资金,顺利买房。美国是由卖方负责买卖双方经纪人的佣金,买方不需支付经纪人任何费用。


2. 经纪人介绍, 选房, 看房 Property Selection
经纪人会根据买家的要求与预算,帮买家选择合适的房源,并且陪同看房,直到买家选中满意的房子为止。


3. 签订买房合约书,商定价格 Making Offer 
选定目标后,买方经纪将对该房产做全面的市场分析,详细的解释合约,提供合理的买价给买主参考,协助买主签署合约,买主也必需提供资金证明与3% 的订金,递交给卖方。如果贷款的话也需要附上贷款预批信。买方经纪此时会与卖方积极交涉,协商价钱和附加条件,全力维护买家利益,直到买卖双方签订合约为止。
*买家必须提供购屋资金证明,有些卖方只接受美国境内的银行资金证明。
*买家必须在美国开户,提供美国任一银行的订金支票附件本给卖方。
*订金通常为房价的 3%。


4. 入过户交易过程,订金存入第三方公证托管公司 Open Escrow
美国的房屋买卖要通过第三方公证托管公司Escrow Company完成,以保证买卖双方的利益。
意向合约经谈判后的修订变成正式购屋合约,与您的定金(惯例约为房价的3%)一起进入公证过户公司,定金会放在专门的信托帐户保管,由过户公司主持进行相关产权转移,税务支付,交易法规的执行,文件签署, 资金交割等。


5. 房屋检查 Home Inspection
在美国房屋过户前,买方必需自行负责房屋检查项目。买方将雇用美国有执照的房屋检查公司,对所买的房屋进行屋顶, 游泳池,水电配备等全方面的检查。房屋检查公司会出具房屋检查报告,将所发现的问题列出。买方经纪将根据此报告所体现的问题与卖家协商维修。在美国,卖家有权选择维修或不维修,买家相对的也可因为房屋检查报告的问题严重而取消交易。


6. 贷款和估价Mortgage Loan Processing and Appraisal
 

贷款Mortgage Loan


如果需要贷款,整体购屋交易的时间从进入过户交易算起,至少需要30-45天 (vs. 现款买房12-15天)。首先买家必须依照银行要求的时限内,尽快准备好买卖合约,购房资金证明,银行所需要的文件等等,才能够在安全的时间内取得银行贷款的审批。
 

估价Appraisal


1) 需要贷款的客人,银行将由认证的第三方评估机构对房屋进行估价。如果估价比成交价格低,买主可以有三种方式:(1)当房市抢手,卖家不愿降价时,由买家自行补足贷款不足的差额,(2) 与卖方协商卖价,达到银行评估结果。 (3) 买主中止交易。
2) 现金买家也可以自行请有照的估价公司来评估房价,作为参考。如果购屋金额全部在美国境内,最快可以在7~ 15天内完成所有交房手续。


7. 审阅房屋报告Review Seller's disclosure
美国加州房地产法规非常保护买方权益,当房屋进入房管交易公司,卖方必需提供将近二十份的房屋相关报告给买家。有产权报告,白蚁报告,地区自然灾害报告,周围环境有无污染物报告等等。这些都可以帮助买主了解将买的房屋,也可以在买房缓冲期间内做最后的决定。


8. 白蚁检查 Termite Report
美国的房屋多以木质结构为主,房屋交易法规定可以要求卖方做白蚁检查报告与修缮。白蚁报告需由有执照的白蚁公司检查并提供白蚁报告,如果需要清除白蚁,通常会要求卖主在交易结束之前按照合约和白蚁报告, 完成房屋白蚁的清除和修缮。



9. 取消意外限制条款 Contingency Removal
在美国为保护买家权益,经纪人通常会协助客人在合约中拟定三个附带条件,作为最后买房的缓冲,但是卖主有权接受或不接受。如果卖主同意,一般在合约中会注明在17天内去检视以下三个问题,如果17天内买主觉得以下有任何一个问题都无法获得满意的解决,买主可以终止交易,拿回订金。这三个附带条款如下
1) 房屋检查相关报告显示有严重问题
2) 买主贷款无法得到银行批准
3) 估价报告远低于买价,
但是过了17天买房缓冲期,买主觉得没有任何问题,并且签署同意取消这三个房屋附带条款后,房屋即将进入过户的最后阶段。如这时买主反悔,否则订金可能被没收,也可能牵涉到其他违约责任。订金不仅会被没收,也可能牵涉到其他违约责任。


10. 做签字前房屋的最后的检查 Final Inspection
在交易结束前三日,将由买方经纪陪同买家对房屋内外作最后检查,孰悉门锁和家电使用方式,并且确认维修项目的完成,但是此一检查并不构成取消买房的借口,因为买方可以继续要求卖方必需依合约执行未完成的项目。


11.购买有关保险 Home Insurance
美国法规规定,过户其间屋主需要买保险,主要是火险和责任险。房屋保险依房型,屋况,房价有所不同,建议请教专业保险经纪人


12. 如有贷款,签署贷款文件 付齐房款 Close Escrow
如果没有贷款,全款需在购房合同内规定的时间内,汇入交易公证公司,公证公司会完成过户手续,交易结束。
如果有贷款,银行大约在预先放贷审批通过后大约3周左右,正式批准贷款,准备放款。买家这时会被通知去公证交易公司签署贷款文件,缴付首付款以及各项手续费等。当买家签署完上述文件后,大约在1~2个工作天后,银行将放款并通知公证交易公司,产权公司完成房屋产权过户,大约还须一天的时间去政府机关完成登记。房屋买卖交易正式结束。
在交易结束当日,买买双方将交收钥匙,买方即可通知水电瓦斯公司变更屋主资料。大约一周后,买主将收到房屋产权证书

Mortgage

贷款

没有美国身份的海外人士,大多数的美国银行是不会受理贷款的,原因是没有社会安全号码(SSN),没有信用分数,银行无法评估贷款风险。所以只有小部分Portfolio Lender愿意接受这款类型的房贷。Whaleroc与多家银行和贷款机构签约合作,为我们的海外客户提供省心、安全、专业的一站式专业服务。

首付额度:最低40%
贷款额度:30万美元~1500万美元
银行预留保证金:18个月的月供等额现金
利率区间:4.75%~5.25%
收入证明:公司证明信+工资单
中国银行存款证明:任何银行都可以开具
中国信用报告精简版
身份证明:护照和签证
资金证明:存有超过首付金的美国银行账户
在美国购房贷款,银行会审查申请人在美国银行账户内两个月的bank statement。如果这两个月有大笔的资金进账,需要追溯来源。所以,需要准备好这两个月的转账记录和账户信息。
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